Центр Защиты Прав Потребителей

Помощь участникам долевого строительства

Принимая квартиру, покупатели далеко не всегда четко себе представляют, в каком виде обязан сдать им объект застройщик. Оценить качество отделки, убедиться в том, ровно ли выполнена поверхность стен, нет ли разводов на потолке, сможет и покупатель, по роду своей деятельности никак не связанный со сферой строительства.

Кроме легко заметных недостатков (отсутсвие элементов, фурнитуры, торчащая обрешетка, разводы на стенах и потолке и т.п.) есть недочеты, которые способны обнаружить только эксперты в области качества строительства. Как правило покупатель узнает о критичном искривлении стен, пола или потолка когда приступает к отделочным работам, что в свою очередь влечет их значительное удорожание.

Качество квартиры должно соответствовать договору и обязательным требованиям к таким объектам (технические регламенты, проектная документация, СНиП, СанПиН и пр.), даже если ссылки на эти требования в договоре отсутствуют.

Любые претензии к застройщику должны оформляться в письменном виде, содержать требование, дату, подпись, На том экземпляре документа, который останется у дольщика, необходимо сделать отметку о вручении уполномоченному представителю застройщика. Согласно ст. 7 закона № 214-ФЗ, если качество объекта долевого строительства ненадлежащее, участник долевого строительства вправе по своему усмотрению требовать от застройщика на выбор: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При наличии существенных недостатков у него есть право отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (из расчета удвоенной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ)

Некоторые застройщики включают в договор условия, снимающие с них ответственность за качество использованных при выполнении работ изделий и комплектующих. Сформулировано оно может быть, например, следующим образом.«Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». Такие условия являются прямым ущемлением прав потребителей и признаются недействительными. Монтаж трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, их оплата уже учтена при определении его цены.

Даже если дефекты были обнаружены уже после подписания акта приемапередачи квартиры, это совсем не означает, что устранять их придется покупателю за собственный счет. Законом предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты. Для объекта долевого строительства он составляет не менее пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Для установленного в квартире инженерного и технологического оборудования этот установленный законодательством срок гарантии составляет не менее трех лет. 

Еще один важный для покупателя момент — срок передачи квартиры. 

Передача объекта долевого строительства застройщиком производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства содержатся в статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

«В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

При нарушении застройщиком срока передачи квартиры участнику долевого строительства последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки). Если застройщик задерживает передачу квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.

 

На практике нередко возникают ситуации, когда площадь построенной квартиры оказывается больше или меньше проектной площади, указанной в договоре. В случае уменьшения площади объекта возможно соразмерное уменьшение цены построенного объекта, учитывая стоимость 1 кв.м. от 25 тысяч рублей, сумма может оказаться существенной.